广西“巴马第一楼”烂尾调查 | 深度调查

记者/李佳楠

编辑/石爱华

巴马中心航拍图

巴马县地处广西自治区河池市，群山环绕，有世界长寿之乡之称。每年约有十万“候鸟人”聚居在此养生度假。大量游客涌入定居，不断推升当地的房价，每平6000元左右的房价比河池市区高出千元，成为河池市房价最高的地方。

十几年前，杨光隆通过招商引资来到巴马，成为当地第一家开发商。2011年底，他以8500万的地价，一举拿下位于县城中心位置的巴马商贸中心地块，轰动一时。当地人曾把这个项目称为“巴马第一楼”。

事实上，杨光隆的资金实力和该项目的开发并不匹配，拍地之初，就出现了两千万元的资金缺口。之后，他开始向朋友高息借贷周转，寄希望于银行贷款来解决资金问题。然而，土地延迟交付、政府建设规划改变，加上银行信贷政策收紧，杨光隆资金链断裂，楼盘烂尾。

曾经孤注一掷的杨光隆不会想到，这个预期中能大赚一笔的大项目，如今让他身陷囹圄。2019年，因深陷债务危机，杨光隆被当地检察院以“非法吸收公众存款罪”起诉。

九年，巴马中心从“地王”到“烂尾”，“小开发商”杨光隆的个体命运也随之改变。

在巴马商贸中心项目之前，杨光隆已在巴马开发了三个项目，“兰亭花苑”是其中之一，中间为杨光隆

“一口吃头大象”

在巴马县中心位置，四栋深灰色的高楼，在周围低矮的白墙建筑包围下格外抢眼，这就是巴马商贸中心（以下简称巴马中心）。

现场施工架和塔吊还未拆除，工地入口处有保安留守，没有见到工人施工的身影。该项目开发建设九年，中途停工后续建，如今再次搁浅。

这片高楼的“主人”正是杨光隆，十几年前，他通过招商引资来到巴马，成为当地第一家开发商，成功做了三个小楼盘后，就承接了这个“大项目”。

来巴马县投资之前，杨光隆在河池市下辖的宜州区已小有名气。90年代，杨光隆跟着老乡离开广东到宜州从事人工挖孔桩的工作，逐步从打工到自行承揽人工挖桩工程，慢慢积累财富。2004年，他正式进入房地产行业，先后竞拍下几块地，从买卖地皮到开发房地产，做了多个楼盘。由于当时的政策宽松，杨光隆得以快速变现和回笼资金。

在宜州市摸爬滚打的十几年里，杨光隆广交朋友，不少是各行各业的老板。老实可靠、讲信用是多数朋友对杨光隆的评价，他的生意也仰仗朋友的合作和扶持。钢筋厂商覃邵勇和他相识十几年，一直给他的地产项目垫资供应钢筋，“看着他的生意从小做到大，因为他信用够好”。

杨光隆进入房地产行业那段时期，广西国土资源厅也提出各地积极消化存量建设用地的政策。截至到2006年7月底，广西89个市、县中，仅巴马等三县自2004年以来无房地产开发项目供地，在地产商眼里，巴马县的房地产开发已是大势所趋。

2006年，杨光隆看好巴马的房地产市场，在当地投资建设了第一个房地产项目“巴马金龙小区”。覃邵勇告诉深一度，当年巴马县招商引资，将杨光隆宜州市金龙房地产开发公司（简称金龙公司）引去巴马的，“刚开始他宜州和巴马两边做，后来专做巴马项目。”

人口30万人的巴马县，曾是国家贫困县。杨光隆的儿子杨庆才介绍，因为市场容量有限，金龙公司是整个县城的第一家开发商。到了2014年，当地也仅有两个开发商，另一家刚完成一个地产项目。

第一个项目成功开发后，杨光隆趁热打铁，又陆续投资两个项目。三个项目的顺利开发增加了杨光隆的信心，此时一个更大的机会出现了。

随着巴马县“养生长寿”的旅游招牌越打越响，2011年底，巴马中心地块准备拍卖。由于位置好，加之容积率高，可以规划建设32层，具有较高的商业价值，该地块单亩起拍价接近500万，成了当年的地王。纵观整个河池市，当时都没有如此高价的出让地，直到近两年才有同样高价的地块拍出。

该项目拍卖在河池市的房地产圈子里关注度非常高。当时，参与竞拍的三千万保证金就将很多开发商挡在了外面。

当时的杨光隆也在观望，巴马中心的投资体量相当于他过去三个小项目的总和，以他当时的资金实力，仅可以承受一半的投资。几经考虑，杨光隆决定和巴马当地的朋友合伙竞拍该地块，最终通过杨光隆金龙公司以8500万元将该地拿下。

杨光隆儿子杨庆才告诉深一度，他们最初与合伙人约定股份一人一半，支付土地出让金的时候，合伙人却说资金不够，提出减少投资。记者采访时，该名合伙人并不认可投资一半的说法，“合同上写明，我的投资是百分之三十六，是小股东。”

虽然投资比例的扩大产生了一两千万的资金缺口，但由于房地产形势一片大好，杨光隆对项目还是比较乐观。此后，杨光隆并没有因为资金紧张而放缓项目建设，他向朋友高息借贷周转，四栋大楼同时开建了。

“在三四线小城市，小开发商撬动大项目的现象比较常见。他们抱有很朴素的开发理念，只考虑房子好不好卖，依靠快速的资金回笼，完成项目开发”，易居研究院智库中心研究总监严跃进介绍，像金龙这样的小开发商抗风险能力不强，在融资端收紧的情况下，容易出现资金链断裂，“在营商环境不好的县域一级，不符合市场规律的现象较多，都会影响相关开发商的投资”。

可惜，那时的杨光隆还看不到“资金短缺”、“以小博大”将给他带来巨大的危机。多年后，一位朋友评价当时的杨光隆“太心急，想一口吃头大象”。

杨光隆年轻照片

“被拖死”的烂尾楼

杨光隆拍得巴马中心地块的消息，在河池市房地产圈子里引起不小轰动，杨光隆也曾风光一时。

与杨光隆相识20年的民营企业家曹明珠回忆，当时很多圈内朋友都闻讯去考察，“就想去看看，到底是什么地方，值那么高的价？”也有人想在此处做生意，早早地就向他预定商铺。这些朋友也是后来杨光隆借款的主要对象。

曹明珠曾多次去过巴马考察，出于信任也借钱给杨光隆。她记得，和杨光隆一起去银行存款时都是贵宾级待遇，“业务员都是小跑着去办理业务！”曹明珠曾在银行工作多年，她看得出，“银行都抢着让他在自己的银行贷款”。杨光隆还曾为选哪家银行贷款，咨询过她的意见。

在当地做过几个项目后，杨光隆熟悉所有流程，信心很足，在他的预期里，似乎没有考虑过会贷不到款。向曹明珠借钱时，他并不打算长借，只说是“需要资金，顶到一年后五证办下来”。杨庆才告诉深一度，贷款需要五证齐全，达到预售条件，才能申请贷款。“只要现实条件成熟了，贷款不成问题。”

但就在杨光隆风光得意的时候，土地延迟交付、建设规划改变、证件迟迟没办下来的问题接踵而来，施工和贷款计划全部被打乱。

土地交付的隐患是早已埋下的。拍地时，地上建筑并未完全清除，按照合同约定，土地出让金缴清后，巴马国土局于2012年5月净地交付，但直至2013年2月，拆迁才最终完成，至此违约逾期交地270天。

交地后，该地块规划也被突然调整，直至2014年10月和2015年6月，杨光隆才先后拿到《建设工程施工许可证》和《建设工程规划许可证》。获得施工许可证日期比原定开工日期晚了两年多。虽然提前无证施工并没有被叫停，但建设进度缓慢。规划许可证也做了重大调整，与土地出让金挂钩的容积率被从8降到6.5，原规划32层的楼盘如今只能盖21层。

当地一位房地产业内人士告诉深一度，2013年，广西打造巴马长寿养生国际旅游区，作为旅游城市，建设的审批权上交广西住建厅，巴马县原先的规划最终没有获批。

历经波折，到了2015年，巴马中心项目终于五证齐全，但杨光隆仍没能获得银行贷款。儿子杨庆才告诉深一度，五证办下来的时候，银行贷款政策改变，中小房地产企业已经不能直接贷款。

没有贷款的情况下，预售房成了杨光隆回款的唯一方式。杨庆才透露，2015年5月开盘预售时，一次就销售了8000多万。业主姚女士是来巴马养生的“候鸟人”，想投资商铺收房租。她还记得当时的火爆程度，“朋友当天帮我去预定商铺，都是抢的，不定就没了，没得选”。

但这笔回款并没能支撑项目继续建设，杨庆才介绍，当时他们建设的工程量已经过亿，大量工程款未支付。除此之外，两三千万的高利贷已经翻了几倍，出借人得知卖房回款的消息都来要账，只能从中抽款还债。

最终，这8000万的房款，只有4000万用于支付工程款。2016年，因为杨光隆无法支付剩余的8000多万工程款，建设方停工后撤场离开，起诉至法院并查封该项目剩余未售房产。自此，杨光隆资金链彻底断裂，该楼盘陷入烂尾。

2016年，项目停工后，杨光隆决心起诉巴马国土局。金龙公司要求巴马国土局支付逾期交地的违约金并返还建筑容积减少的土地出让金。最终，法院判决巴马国土局赔付1986万余元。但这笔救命钱，直至2019年底才被执行。

由于赔偿款未能立即执行，烂尾的项目依旧不能复工。杨光隆多位从事房地产行业的朋友至今仍看好巴马中心项目，谈及项目烂尾，有人认为，“项目死就死在巴马政府给他批规划时间拖得太久，拖了两三年，拖死他了。”还有地产圈的朋友认为，楼盘高度降低也使土地贬值，“如果政府早些把1900万赔给他，也许他就可以启动了。”

公司面临破产时，投资人廖团芳的加入让杨光隆以为找到了救命稻草，图为瓒凡公司全额投资续建方案

救命稻草

从拍得土地到停工的三年时间，杨光隆先后向47人借款，其中大部分人和他是朋友关系，主要是一对一借款。

黄丽萍夫妇和杨光隆相识多年，是他最早借款的朋友之一。黄丽萍记得，借给杨光隆第一笔钱是1000万，他用来交纳了土地出让金，当时杨光隆用另一房产项目的商铺做了抵押。后来她又和朋友一起借给他300万元。

也有少数出借人是有意购买商铺的。王海勇是河池市宜州区浙江商会的会长，早年做通讯生意，也是当地有名的房地产开发商。他和杨光隆是普通朋友关系，因为原先在巴马中心地块经营手机店，很看好投资前景。2013年，得知杨光隆开发该地块后，他和朋友就向杨光隆预付1420万元购买商铺，“做房地产生意，随便哪个钱都紧张，我提议先给钱，商铺可以便宜一点。”之后，杨光隆不愿意出卖商铺，经协商，预付款被当做借款，并同意支付给王海勇790万元利息。2016年，杨光隆不能还本付息，将巴马中心的139套房子抵押登记给王海勇。

杨光隆儿子杨庆才告诉深一度，从最初两千多万的借款，后来借新还旧，到资金链断裂时，累计借款超过一亿，还的利息已超过借款。

2016年，项目停工后，交房无望的业主开始四处维权，有业主怀疑开发商“卷款跑路”。杨庆才告诉深一度，“我们投入了那么多钱，本钱都没收回来，怎么会跑路。”一直到2018年，他们都在寻找投资商，“正规的投资商都觉得项目太复杂，担心有风险，不愿意投资。”

停工后的两年，楼房烂尾加上业主维权，广西各级领导来巴马县视察时，都会过问该项目，巴马县政府非常重视。副县长田寒露告诉深一度，“几栋烂尾楼摆在巴马县城中心，影响巴马的社会稳定和发展形象”。

2018年初，法院要对金龙公司启动破产程序时，杨光隆找到政府，希望能给他预重组的时间。副县长田寒露告诉深一度，“我们和法院院长沟通，为了维护社会稳定，继续推进项目，给了他六个月的时间。”2018年7月中旬，在破产重组的边缘，杨光隆通过朋友介绍，认识了投资商廖团芳，想急切地抓住这棵“救命稻草”。

为了促成双方的合作，政府应杨光隆的要求组织全国百余位业主召开协调会，动员业主支持廖团芳的广西瓒凡投资公司（以下简称瓒凡公司）接手项目建设，该县政法委书记、法院院长、检察院检察长、公安局局长均作为协调小组成员出席。

作为债权人和业主，曹明珠也出席了会议。她记得，廖团芳在会上承诺投资8千万续建楼盘，因为瓒凡公司临时成立，注册资金只有两百万，很多人怀疑他的实力。

杨庆才介绍，除了找人投资，公司没有什么退路可选。杨庆才说，在双方签订的投资协议中，廖团芳承诺全额投资项目到做完为止，做好了，再要三千万的固定收益，条件比较宽松，如今回忆起来，杨庆才觉得当时难免“病急乱投医”。

关于如何全额投资的问题，廖团芳的解释和杨庆才完全不同，他在接受深一度采访时称，根据协议，他全额投资建成项目是指：项目建设过程中，施工方如果需要借款，由他来支付，最终还是需要金龙公司结算工程款。一旦有人来买房，可以收取购房款，他就不需要继续全额投资。

2020年1月，未结清的农民工工资

“他玩的是空手套白狼”

匆忙签订的投资协议使杨光隆陷入更大的商业迷局。双方合作之初，问题就暴露出来。

2018年中旬，协议签订后，廖团芳很快找来一家建筑公司。一两个月后，在未支付建筑公司180万元施工款的情况下，廖团芳将其清退出场。与此同时，廖团芳还在当地发起了售楼的广告。杨庆才告诉深一度，被清退的施工单位找到他们要钱时，他们才意识到，廖团芳也没有投资实力。

2018年11月，廖团芳还公开寻求合作伙伴续建巴马中心，他要求合作伙伴要有500万资金在账，带资施工完成1.5万平米的土建工程，承诺可以边施工边销售，依靠销售支付工程款。杨庆才看到这个消息，更加确信廖团芳没有资金实力。 

杨庆才认为，廖团芳名义上说投资，实际上玩的是“空手套白狼”的伎俩。“就想着卖房来融资，到处骗人家来施工，项目债务越来越高是更大的不稳定”，发现廖团芳没有资金实力后，杨庆才和父亲曾找到政府想要与其终止合作，同时他们也阻拦廖团芳继续找人施工，巴马商贸中心的建设再次搁浅。

此后，廖团芳也去到政府投诉杨光隆阻碍施工。副县长田寒露告诉深一度，由于不断有业主信访，政府希望杨光隆配合廖团芳继续进行项目建设，“做了很多次工作，他同意继续合作，却总是出尔反尔”。

陷入僵局后，由于压力过大身体不适，杨庆才多次代替父亲出面协商。杨庆才说，工程款告急，项目无法推进的境地下，廖团芳不仅没有拿出承诺的投资款解围，反而提出了卖房融资的方法。

杨庆才记得，在2019年1月左右，当地政法委书记在法院组织他和廖团芳开会，要求他清理房源配合廖团芳卖房，但他们并不愿意，“当初请廖团芳来是投资的，不是卖房的”。

在政府协调过后，项目继续推进建设，廖团芳的瓒凡公司先后和三家建筑公司签订施工合同，再由其合伙人分包给各个包工头施工建设。在杨光隆不同意的情况下，瓒凡公司仍拿到了巴马住建局开具的施工许可证，该许可证后被巴马法院判决为违法，但不予撤销。续建过程中，农民工工资无人支付的问题逐渐暴露出来。一家曾参与施工的建筑公司老板告诉深一度，2019年春节，他在未实际施工的情况下，垫付了农民工工资等共计350万元。

2019年3月27日，时任巴马县法院院长联系杨庆才，催促提交房源和债务资料，杨庆才回复称属于公司财务资料不方便提供，予以拒绝。一周后，回广东老家过年的杨光隆因涉嫌非法储存爆炸物被抓。

副县长田寒露告诉深一度，早在2016年，他们就发现杨光隆私藏爆炸物的问题，但为了推进巴马商贸中心这个项目，没有深入去追查。“2019年4月，我们依法将杨光隆和他的另一个儿子杨庆忠抓捕、拘留，我们的最终目的还是希望他能够配合（项目建设），交出公章，进行财务共管，履行相关的协议。”

田寒露坦言，在杨光隆被拘留之后，他曾劝说杨庆才配合，“我们党委政府不能干预司法，但我们工作组可以根据杨光隆的态度和配合程度，来提出意见建议。”他还在谈话时规劝杨光隆的律师：“作为律师，就是要动员当事人配合工作，减轻他的罪行，甚至是免于刑事处罚。”

杨庆才说，为了让他父亲配合工作，廖团芳等人多次被准许进入看守所，要求交出公章，但都被他父亲拒绝。

2019年12月，以廖团芳为代表的续建单位举行了开盘仪式

“孩子生出来，你还问怎么生的？”

在杨光隆被抓数月后，这位后加入的投资人廖团芳也迎来了“高光时刻”。

2019年12月，以廖团芳为代表的项目续建方举行了巴马商贸中心的盛大开盘仪式。视频资料显示，售楼处挤满前来咨询的购房者，其中副县长田寒露在廖团芳等人的陪同下参观。田寒露后来向深一度解释，“那不是开盘仪式，不得到金龙公司的同意怎么开盘？”他说，那次参加活动自己并非“正式出席”，没有列席也没有讲话，只是为了维护稳定，怕有人冲击现场，到现场看一看。

一名曾经的销售人员告诉深一度，早在开盘仪式之前楼盘就已在销售，他一人经手的售房款就有300多万，有同事比他的销售额还要多。

当地房管局工作人员在接受深一度采访时说，廖团芳等人曾多次到房管局协调房屋出售之事，但瓒凡公司不是开发商，没有权利卖房。记者调查发现，部分新的购房者了解内情后，为了拿回预付款，以诈骗为由起诉廖团芳和瓒凡公司。

除了业主外，参与巴马商贸中心建设的包工头们一直以来也在讨薪。

一位包工头介绍，2020年春节，包工头们带领农民工集体维权。按照巴马县政府的指示，巴马县法院将国土局赔偿给杨光隆金龙公司的1900万执行款，以廖团芳瓒凡公司的名义借款700万元给承建方、施工方支付农民工工资。其中一个包工头王平告诉深一度，那年春节，他仅拿到313万，自己又垫付200多万，发了大部分的农民工工资。据他合计，所有包工头们被拖欠的资金共计5千万左右，据他所知，作为投资商的廖团芳并没有实际出资。

2020年，因为没有拿到钱，施工队先后停工。

廖团芳在接受深一度采访时称，目前他投资的工程量已有1.6个亿。至于具体如何投资，钱花到了哪里，是否支付施工款等问题他没有直接回答，“如何投资是我和施工方之间的事，我们是一个团队，项目建好了，就像孩子生出来了，你还问怎么生的？”

 如今，巴马商贸中心售楼中心依旧有人工作

身陷囹圄

2020年10月，“巴马第一楼”仍被圈在高高的脚手架中间，有人来咨询，售楼中心的售楼小姐会笑脸相迎，并告诉购房者“要等一等才能正式销售”。这片在巴马最有商业价值的大楼如今“官司缠身”，其背后的开发商杨光隆也在等待一个审判结果。

2019年，在杨光隆被以非法储存爆炸物罪刑拘三个月后，巴马县公安局又发现他有高息借款情形，以涉嫌非法吸收公众存款罪立案侦查。

2020年6月该案开庭，公诉机关指控称，杨光隆擅自以开发巴马中心项目资金紧张为由，以商品房和商铺为抵押，按月息3%到5%不等，变相吸收社会不特定人员高息借贷资金，用于公司项目运营及偿还高利借贷本金利息。因高利借贷造成资金链断裂，导致项目停工，相关债权人权利不能得以实现，进而上访问政，社会影响恶劣。经鉴定，2011年1月至2018年12月间，杨光隆共向47人借款近8177万元。

2020年7月21日，巴马县法院判决杨光隆非法储存爆炸物罪不成立；因违反国家金融管理法律法规，向社会公众吸收资金且数额巨大，并承诺在一定期限内还本付息，扰乱金融秩序，构成非法吸收公众存款罪，判处其有期徒刑五年六个月。法院判决追缴杨光隆近8177万的违法所得，责令退赔给相关集资参与人，并附有清单。

判决后，大部分出借人才知道自己成了集资参与人，“我们就是普通的民间借贷，怎么成非法的了？”他们对比其他非法吸收公众存款的案子后指出，“一般都是被害人报案才追究的，我们不是被害人，更不是参与人，也没有人去报案”。多名出借人告诉深一度，巴马县警方曾找到他们了解和杨光隆之间的借款情况，他们的笔录后成为杨光隆定罪的证据，“这是骗取我的证言，攻击我的朋友。”

更让出借人紧张的是，法院判决所依据的借款统计数据出现严重偏差。根据判决所附清单，有22组集资参与人被认定多得还款近2329万元，应当追缴。“什么都没有问过我们，金额和我们的借款相差很大，这样判决下来，哪个接受的了。”

有出借人联系巴马县法院审办法官反馈借款金额问题，得到的答复是只能通过起诉或是案件二审判决后申诉。如今，为了个人财产不被追缴，也出于对杨光隆的同情，宜州25名借款人开始向河池市和广西自治区逐级申诉。曹明珠告诉深一度，他们和杨光隆一样，都是民营企业家，经营中不可避免会借款，正常的民间借贷不应认定为有罪，“如果案子这样判了，我们更难生存”。

被羁押在巴马县看守所的杨光隆也始终不承认犯罪，一审后上诉到河池市中院，等待着二审开庭。杨光隆坚称，他所有借款均来自朋友，除了支付利息，所有借款都用到了项目上。

在深一度探访时，多名出借人后悔当初把杨光隆逼得太紧，如果还有机会，他们愿意帮他一把，“盘活楼盘，他也许还能有个养老钱。”

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